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印度没人敢玩强拆

发布时间:2020-07-13 20:48:35 阅读: 来源:切墙机厂家

在上海、北京对高房价望而兴叹的人们,如果到了印度的孟买、新德里,就只能望而生畏了。

孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼,1990年代时售价400万美元,现在暴涨到5000万美元。小楼旁边一套位于第五层的小公寓,面积为300平方米,听房主讲,从他1975年买入至今,市价已经涨了600倍,达到3.6亿卢比(约合730万美元)。

地理位置是孟买房贵的重要原因。几年以前,这个城市的地价是南贵北贱。南方临海属于富人区,越往南走地皮价格越高,房价越贵那里是老城区,古建筑多,设施完备,而且没有土地可再开发;北边是新开发的城区,相对便宜,北边更远处的郊区房价更便宜,是许多中产白领的首选。

现在孟买的房子已经没有严格意义上的富人聚居区了,高品质、高价格的房产散落在沿海以及靠近sealink(跨海大桥)的地区。摩根士丹利的一名员工这样介绍。

Oberoi是孟买的一家房地产开发商,总经理助理Chirag Savia带我们去看该公司正在开发的位于孟买远郊的一处住宅,社区不是很大,只有五六幢高楼,进入样板间,与中国的住宅楼看起来很像。其中一间三室两厅两卫的普通家庭住房,建筑面积170平方米,售价64万美元。如果不塞车,从这里开车到市中心大概需要40分钟至一个小时,所以价格便宜很多。Chirag Savia语气稀松平常地说,如果在市中心,这样的三居室,120平方米的大概卖300万美元。

有调查显示,2010年,孟买在世界最贵房价排行榜上居第十位,每平方米单价约为9000美元。而该城市当年的年人均收入只有900美元。与此相对照,排名第七的巴黎单价约1.2万美元,年人均收入是3.7万美元。

印度高房价背后,隐藏的是它的社会制度。

印度宪法规定:一切公民均享有在印度领土内自由迁徙,在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人,无论走到了哪里,都与所在地的居民享有一样的公民权利:求职、子女教育、医疗等方面权利均等;不需要健康证、暂住证,不会被收容;可以卖烤肠或红薯为生,甚至不会有城管。

同时,印度法律还规定:只要连续使用一块土地10年,就自动获得这块土地的所有权。其法律精神表现为:只要政府没有规定不能住,那就可以住。

从1960年代起,越来越多的印度农民进城随意划地而居,贫民窟随之壮大成型。由于这种划地而居的权利,贫民窟的居民自称为贫民窟主贫民窟的业主,并为政府和城市原住民所认可。

虽然贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称,但当有开发商或者政府提出拆迁或购买土地,这里的主人却并不愿意。

大致有两个原因:第一,改造会砸烂这些人的现有生计,他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里,而他们一向赖此为生;其次是印度包括孟买的公共交通设施还较差,拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住,会使这些人远离工作地。Chirag Savia说。

但强拆在这里是行不通的,开发商不敢强拆贫民窟,政府也不敢。在印度,遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府,这是下层百姓的福音,印度也因此被称为穷人天堂。这些贫民窟主尽管处于社会底层,但手上握着让政客们害怕的尚方宝剑,那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中,数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。

而且,印度实行土地私有制,政府在这个问题上并没有太多发言权。政府自己手里的土地都不富余(只掌握30%左右的份额,在孟买、新德里这样的大城市,占比会更低),很多基础设施建设不能顺利进行的最大原因都是政府没有可用之地,又不能强行征用。在一家咨询公司工作的Ravi Sathe介绍说。

所以,在这个土地资源稀缺的国家,尤其是城市,如何获得土地是地产开发商必须面对的棘手问题。

房地产在印度是一个高利润行业。Chirag Savia给出一组数字:1980年到1990年,开发房地产的利润仅在20%左右,2006年到2007年是25%至35%,2008年利润上升到50%。50%的利润是在自己拥有土地或者几年前购置土地的情况下,如果按照目前的市场价格购买土地再开发,利润大概在30%至40%。从2010年《福布斯》杂志印度版列出的百富榜可以看到,多数新入选者都来自房地产行业。

在里昂证券(亚洲)的首席经济学家Anirudha Dutta看来,价格和利润率如此之高的印度房地产业并不存在多少泡沫。印度人有了钱首先想到的就是买房,这是一个巨大的市场,大型商业地产也有着同样的需求。他说,虽然近两年来孟买、新德里这样的城市物业销售大幅放缓,但在其他地方仍有着25%至35%的增长。因此基本上没有看到印度住房需求的明显萎缩。

Anirudha Dutta分析,一些地方的需求之所以下降,原因之一是房价高得让一般家庭难以承受。利率已经上升到8%12%,我知道以前一个人贷款买房通常做25年的抵押,现在通常一个人要负担45年的贷款。

而普通人在印度投资房产、坐等升值也并没有那么容易。印度的不动产税很高,私人拥有的土地、房屋,甚至院子里的树都要交不动产税。而且对于穷人和有钱人,税收政策有很大差别,明眼人一看便知是偏向穷人的。例如在2010年,新德里地区的房价急剧上涨,当地政府便将高档商品房的不动产税率在原来1%至3%的基础上调高至5%到20%,普通居民的自住房则继续保持在0.5%左右。交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望。假如你卖掉了房子,在一年时间里又没有再买房或进行其他投资,就要交纳全部盈利的33%。所以,摩根士丹利的Ridham Desai同样不认为印度房地产市场存在着很大的泡沫。

虽然前景和利润都被看好,但想进入这个行业去捞一桶金却没有想象的那么容易。从购买土地到获得建筑许可,房地产企业要经历超乎寻常的磨难才能让一个项目开工。例如孟买就拥有一套分为很多步骤的建筑审批制度,项目完工前需要拿到50多个许可证,费时24~36个月不等。

这种繁复的手续加上不明晰的法律,使得政客或官僚能够用上他们的自由裁量权腐败。显然,制度急需修补,使之更加简单透明。

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